Офисы становятся дешевле...
В настоящее время в Кемеровской области строители жилья не могут продать около 900 новых квартир. Об этом недавно сообщил заместитель губернатора Кузбасса Евгений Буймов.
В основном проблема "жилищного неликвида" коснулась двух крупных городов нашего региона - Кемерова и Новокузнецка. Если считать, например, среднюю стоимость каждой квартиры в 3 миллиона рублей, то нетрудно вычислить общую цену "вставших" жилых метров. Она составляет 2,7 миллиарда (!) рублей. То есть именно такую весьма значительную сумму (пусть и приблизительную) сейчас не могут получить кузбасские строители за уже построенное жилье.
Как отметил Евгений Александрович, проблема "неликвида" коснулась в первую очередь тех компаний, которые работают исключительно на рынке коммерческого жилья - строят квартиры, чтобы впоследствии реализовать их по рыночным ценам.
Каков возможный сценарий развития событий в этой ситуации? На фоне роста проблем с получением ипотечных кредитов на рынке недвижимости значительно сократилась покупательская активность. При этом квартир (по крайней мере в настоящее время) меньше не стало. Следовательно, возникла проблема с их реализацией. Вполне логичным при сложившемся положении дел выглядит вариант снижения стоимости квадратных метров с одной только целью - сделать жилье чуть более доступным.
В подтверждение этого, можно, например, вспомнить, что в соседних регионах уже произошла отрицательная коррекция цен на жилье. В том числе в Новосибирске, Иркутске и других городах Сибири.
Тем не менее специалисты кузбасского рынка недвижимости почему-то не уверены, что подобное случится и в Кузбассе. Или считают такой сценарий развития рыночной ситуации маловероятным. В качестве одного из доводов, на который могут ссылаться эксперты, - это относительная "дешевизна" кузбасского жилья. Так, например, Евгений Буймов на недавней пресс-конференции заявил, что средняя стоимость квадратного метра в Кузбассе составляет всего лишь чуть более 30 тысяч рублей. В том же Новосибирске она значительно выше.
Однако средняя цена метра в Кузбассе выводится аналогично "средней температуре в больничной палате". То есть считается среднее арифметическое с учетом стоимости квартир как в таких "топовых" (в плане цен на жилье) городах, как Кемерово и Новокузнецк, так и в более дешевых: Юрге, Прокопьевске, Калтане и других населенных пунктах Кузбасса. За счет этого и получаются "дешевые метры".
А, например, в менее урбанизированной Новосибирской области, где количество городов, по сути, сводится к областному центру, средняя стоимость жилых метров практически равна цене жилья в самом Новосибирске. Отсюда и показатели выше, чем в Кузбассе. Так что "дешевизна" кузбасского жилья и возможность снижения его стоимости - вопрос открытый.
Несмотря на пресловутый финансовый кризис, на рынке вторичного жилья в сентябре текущего года наблюдался даже плавный рост стоимости квартир. Он составил около 2,5 процента. Однако при этом рост предложения достиг шести процентов. Насколько обоснованно повышение цен на вторичное жилье - тоже пока сказать трудно. Но фактом остается резкое снижение покупательской активности и в этом сегменте рынка. По оценкам риелторов, в настоящее время этот показатель сократился на треть, и рынок "стоит".
Разумеется, основной причиной снижения продаж стали проблемы с выдачей ипотечных кредитов - этого "двигателя квартирной торговли". Одни банки вовсе предпочли уйти с ипотечного рынка, как это сделал Московский банк реконструкции и развития. Другие предпочли после некоторого "воздержания" все-таки вернуться, предложив при этом новые правила игры. Так, например, Агропромкредитбанк предлагает своим потенциальным заемщикам получить ипотеку под... 21 процент годовых. Об этом было сообщено на пресс-конференции Евгения Буймова.
По сути, такую процентную ставку (в сравнении с недавними 14-16 процентами) можно считать "заградительной мерой". Чтобы взять кредит под такой процент, нужно либо очень много зарабатывать, либо быть отчаянным оптимистом и надеяться на то, что сможешь выполнять свои обязательства перед банком.
Кроме того, стоит отметить, что многие банки сейчас отказались от кредитования покупки первичного жилья - то есть такого жилья, что еще находится в стадии строительства. Соответственно, если раньше заемщик мог получить ипотеку и приобрести строящуюся квартиру, чем немного облегчить участь строительных компаний, внеся деньги вперед, то теперь груз финансовой ноши практически полностью ложится на плечи строителей.
В этой весьма непростой ситуации областная администрация пытается найти выход. Так, например, в будущем году запланирована сдача четырех новых домов, нанимателями муниципальных квартир в которых станут молодые семьи. По одному такому дому будет построено в Новокузнецке и Прокопьевске, два появятся в областном центре. Каждый дом рассчитан на 120 квартир. Таким образом, обитателями муниципального жилья станут 480 семей.
Более того, как отметил замгубернатора, если когда-нибудь квартиросъемщики жилья в этих домах решат (и смогут) выкупить свои квартиры у муниципалитетов, то это право будет им предоставлено.
Одновременно с трудностями получения ипотечных кредитов и, как следствие, приобретения собственного жилья, наметился рост стоимости арендной платы за снимаемое жилье. По неофициальным данным, самая популярная жилплощадь ("гостинки" 12 и 18 "квадратов") уходят сегодня как горячие пирожки по 7-8 тысяч рублей в месяц. Более "имиджевые" однокомнатные квартиры обходятся арендаторам в 10-15 тысяч рублей. А вот рынок элитного арендуемого жилья пока не меняется. Меблированные vip-квартиры стоимостью от 25 до 40-50 тысяч рублей, сейчас не дорожают. Видимо, их владельцам нет смысла "грубить" - прибыль и так достаточно высока.
Единственной, пожалуй, позитивной новостью, имеющей отношению к рынку недвижимости, можно считать тот факт, что аренда офисных помещений стала немного дешеветь. Так, за последние шесть месяцев цена офисного квадратного метра сократилась в среднем на 12 процентов. Одной из причин "снижения" аренды эксперты считают падение спроса со стороны частного бизнеса в связи с общим положением на финансовом рынке.
В основном проблема "жилищного неликвида" коснулась двух крупных городов нашего региона - Кемерова и Новокузнецка. Если считать, например, среднюю стоимость каждой квартиры в 3 миллиона рублей, то нетрудно вычислить общую цену "вставших" жилых метров. Она составляет 2,7 миллиарда (!) рублей. То есть именно такую весьма значительную сумму (пусть и приблизительную) сейчас не могут получить кузбасские строители за уже построенное жилье.Как отметил Евгений Александрович, проблема "неликвида" коснулась в первую очередь тех компаний, которые работают исключительно на рынке коммерческого жилья - строят квартиры, чтобы впоследствии реализовать их по рыночным ценам.
Каков возможный сценарий развития событий в этой ситуации? На фоне роста проблем с получением ипотечных кредитов на рынке недвижимости значительно сократилась покупательская активность. При этом квартир (по крайней мере в настоящее время) меньше не стало. Следовательно, возникла проблема с их реализацией. Вполне логичным при сложившемся положении дел выглядит вариант снижения стоимости квадратных метров с одной только целью - сделать жилье чуть более доступным.
В подтверждение этого, можно, например, вспомнить, что в соседних регионах уже произошла отрицательная коррекция цен на жилье. В том числе в Новосибирске, Иркутске и других городах Сибири.
Тем не менее специалисты кузбасского рынка недвижимости почему-то не уверены, что подобное случится и в Кузбассе. Или считают такой сценарий развития рыночной ситуации маловероятным. В качестве одного из доводов, на который могут ссылаться эксперты, - это относительная "дешевизна" кузбасского жилья. Так, например, Евгений Буймов на недавней пресс-конференции заявил, что средняя стоимость квадратного метра в Кузбассе составляет всего лишь чуть более 30 тысяч рублей. В том же Новосибирске она значительно выше.
Однако средняя цена метра в Кузбассе выводится аналогично "средней температуре в больничной палате". То есть считается среднее арифметическое с учетом стоимости квартир как в таких "топовых" (в плане цен на жилье) городах, как Кемерово и Новокузнецк, так и в более дешевых: Юрге, Прокопьевске, Калтане и других населенных пунктах Кузбасса. За счет этого и получаются "дешевые метры".А, например, в менее урбанизированной Новосибирской области, где количество городов, по сути, сводится к областному центру, средняя стоимость жилых метров практически равна цене жилья в самом Новосибирске. Отсюда и показатели выше, чем в Кузбассе. Так что "дешевизна" кузбасского жилья и возможность снижения его стоимости - вопрос открытый.
Несмотря на пресловутый финансовый кризис, на рынке вторичного жилья в сентябре текущего года наблюдался даже плавный рост стоимости квартир. Он составил около 2,5 процента. Однако при этом рост предложения достиг шести процентов. Насколько обоснованно повышение цен на вторичное жилье - тоже пока сказать трудно. Но фактом остается резкое снижение покупательской активности и в этом сегменте рынка. По оценкам риелторов, в настоящее время этот показатель сократился на треть, и рынок "стоит".
Разумеется, основной причиной снижения продаж стали проблемы с выдачей ипотечных кредитов - этого "двигателя квартирной торговли". Одни банки вовсе предпочли уйти с ипотечного рынка, как это сделал Московский банк реконструкции и развития. Другие предпочли после некоторого "воздержания" все-таки вернуться, предложив при этом новые правила игры. Так, например, Агропромкредитбанк предлагает своим потенциальным заемщикам получить ипотеку под... 21 процент годовых. Об этом было сообщено на пресс-конференции Евгения Буймова.
По сути, такую процентную ставку (в сравнении с недавними 14-16 процентами) можно считать "заградительной мерой". Чтобы взять кредит под такой процент, нужно либо очень много зарабатывать, либо быть отчаянным оптимистом и надеяться на то, что сможешь выполнять свои обязательства перед банком.
Кроме того, стоит отметить, что многие банки сейчас отказались от кредитования покупки первичного жилья - то есть такого жилья, что еще находится в стадии строительства. Соответственно, если раньше заемщик мог получить ипотеку и приобрести строящуюся квартиру, чем немного облегчить участь строительных компаний, внеся деньги вперед, то теперь груз финансовой ноши практически полностью ложится на плечи строителей.
В этой весьма непростой ситуации областная администрация пытается найти выход. Так, например, в будущем году запланирована сдача четырех новых домов, нанимателями муниципальных квартир в которых станут молодые семьи. По одному такому дому будет построено в Новокузнецке и Прокопьевске, два появятся в областном центре. Каждый дом рассчитан на 120 квартир. Таким образом, обитателями муниципального жилья станут 480 семей.
Более того, как отметил замгубернатора, если когда-нибудь квартиросъемщики жилья в этих домах решат (и смогут) выкупить свои квартиры у муниципалитетов, то это право будет им предоставлено.
Одновременно с трудностями получения ипотечных кредитов и, как следствие, приобретения собственного жилья, наметился рост стоимости арендной платы за снимаемое жилье. По неофициальным данным, самая популярная жилплощадь ("гостинки" 12 и 18 "квадратов") уходят сегодня как горячие пирожки по 7-8 тысяч рублей в месяц. Более "имиджевые" однокомнатные квартиры обходятся арендаторам в 10-15 тысяч рублей. А вот рынок элитного арендуемого жилья пока не меняется. Меблированные vip-квартиры стоимостью от 25 до 40-50 тысяч рублей, сейчас не дорожают. Видимо, их владельцам нет смысла "грубить" - прибыль и так достаточно высока.
Единственной, пожалуй, позитивной новостью, имеющей отношению к рынку недвижимости, можно считать тот факт, что аренда офисных помещений стала немного дешеветь. Так, за последние шесть месяцев цена офисного квадратного метра сократилась в среднем на 12 процентов. Одной из причин "снижения" аренды эксперты считают падение спроса со стороны частного бизнеса в связи с общим положением на финансовом рынке.
1
897
Читайте так же
