Квадратное уравнение

За три месяца 2010 года в Кузбассе в эксплуатацию введено 202,5 тысячи квадратных метров жилья. Этот показатель составил всего лишь 85 процентов к аналогичному периоду 2009, «кризисного» года.

Об этом сообщил заместитель губернатора Кемеровской области Евгений Буймов, который подвел на минувшей неделе итоги работы строительной отрасли региона в первом квартале. Отставание от кризисных показателей, пожалуй, можно считать вполне логичным. Дело в том, что в начале прошлого года строители «катились» по накатанным рельсам. То есть многие здания находились в состоянии высокой степени готовности, были подготовлены участки под строительство и т. д. Сейчас ситуация изменилась. Причем значительно. Слабые или спекулятивные игроки с рынка уходят, поскольку еще недавняя высокая рентабельность строительства жилья теперь лишь воспоминание. Теперь каждое решение о начале строительства принимается собственниками инвестиционных и строительных компаний только при четком понимании ситуации с последующим сбытом построенного жилья.

Вкручиваемый фундамент

«Сегодня говорить о рентабельности, например, в 50 процентов, - отметил Евгений Буймов, - уже не приходится». А потому и цена уже построенных или находящихся в высокой степени готовности квартир несколько, хотя и не так значительно, как хотелось бы рядовым покупателям, но все-таки снижается. И даже в крупных городах стоимость одного квадратного метра впервые за много лет опустилась до уровня, определенного на федеральном уровне, который учитывается, например, при исчислении стоимости сносимого жилья и достигла 26 тысяч рублей. Это произошло, например, в Новокузнецке, где спрос на новое жилье крайне низок.

Среди лидеров строительного рынка Кузбасса в 1-м квартале 2010 года замгубернатора отметил Березовский, Анжеро-Судженск, Киселевск и другие территории области. Максимальный результат по вводу жилья составил 240 (!) процентов. На этот раз отличился Березовский.А вот среди аутсайдеров строительной отрасли можно отметить «антирекордсмена», которым стал город Калтан. Эта кузбасская территория показала поразительный результат по невыполнению заданных показателей – всего 15 процентов от плана.Тем не менее говорить о реальных темпах строительства в каждом отдельно взятом городе или сельском районе преждевременно. Первый квартал – далеко не показатель в этом смысле. «К тому же подпортила показатели строителям, создав серьезные помехи в работе, и суровая зима, - считает Евгений Александрович. – В такие морозы работать на улице практически невозможно». Так что неудивительно, что многие стройки временно оказались в состоянии вынужденной консервации.

Но, несмотря на экономические трудности и падение реального спроса со стороны населения, строительство нового жилья продолжается. О его реальных темпах по итогам года можно будет судить не раньше осени, однако уже сейчас стоит отметить некоторые тенденции на рынке. Одна из положительных – значительная доля малоэтажного строительства. В первом квартале ввод жилья в индивидуальном жилищном строительстве составил 46,2 процента от общего объема или 96,3 тысячи квадратных метров.

Вторая – это все та же коррекция цен на недвижимость. Как бы то ни было, но большинство экспертов сходились во мнении, что кузбасский жилищный рынок «перегрет». В этом смысле экономический кризис оказался тем самым ушатом холодной воды, который отрезвил застройщиков. И все равно само по себе снижение цены квадратных метров спрос на недвижимость не подстегнуло. В настоящее время в Кузбассе непроданными простаивают около одной тысячи уже сданных квартир. Причем только в Новокузнецке 600 таких квартир.

К третьей условно положительной тенденции можно отнести стремление строителей отказаться от возведения элитного и переориентировать рынок на максимально доступное жилье. А для этого необходимо сокращать издержки, которые тяжелым камнем падают на стоимость «квадрата».
Среди таковых Евгений Буймов отметил различные современные технологии, которые строительные компании пытаются использовать в Кузбассе. Среди них, например, совершенно новая для нашего региона концепция возведения фундамента в малоэтажном строительстве, суть которой состоит в том, чтобы использовать так называемые винтовые сваи. «С помощью этой технологии, - рассказал заместитель губернатора по строительству, - появилась уникальная возможность возвести фундамент в течение одного (!) рабочего дня». Таким образом, технология, разработанная в соседнем Новосибирске, позволит не только сократить издержки, но и значительно повысить скорость строительства.

ГУРШ уходит, но… обещает вернуться

Значительный вклад в возведение нового жилья в Кузбассе вносили и деньги, получаемые в счет реализации крупных федеральных проектов, в том числе «Государственное учреждение реструктуризации шахт» (ГУРШ) и Фонд содействия реформированию ЖКХ.Так, только в первом квартале 2010 года по программе ГУРШ в Кузбасс поступили деньги из федерального бюджета в размере 1,05 миллиарда рублей. За счет этих средств новоселье смогут справить около 700 семей, проживающих в подработанных территориях. А вот по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ за 3 месяца 2010 года в новые квартиры уже переселено 399 семей. До конца 1 полугодия жилищные условия по этой программе улучшат еще 653 кузбасских семьи.

Говоря о планах текущего года по этой программе, Евгений Буймов отметил, что администрация Кемеровской области заявила федеральному центру о готовности освоить 640 миллионов рублей при софинансировании со стороны регионального бюджета в 70 миллионов рублей. В рамках ГУРШ, кстати, до конца года областные чиновники ожидают, что общий размер финансирования составит 3,3 миллиарда рублей. Сумма, что и говорить, весьма приличная. В этой связи огорчает только одно. 2010 год – последний год реализации ГУРШ. Однако и тут не все так мрачно, как этого можно было бы ожидать.

Евгений Буймов заявил, что сейчас рассматривается вопрос о продлении ГУРШ еще на 5 лет – то есть до 2015 года включительно. Это связано с тем, что территории, подпадающие под действие этой программы, могут быть значительно расширены. То есть переселению могут подлежать не только семьи, проживающие в домах, расположенных непосредственно на территории бывших шахт, но и в зданиях, находящихся по соседству. Евгений Александрович отметил: «Сейчас говорить однозначно о том, будет ли принято решение о продлении действия ГУРШ, пока преждевременно, но могу точно заявить: к нашей инициативе в Москве отнеслись с пониманием».

Кредитное оживление

Однако никакое строительство невозможно без спроса. А тот, в свою очередь, - без роста реальных доходов населения и доступности ипотечных кредитов. О росте зарплат пока говорить трудно. Рынок труда слишком неоднороден. В каких-то отраслях падение остановилось и даже наметились перспективы роста, в каких-то такой ясности нет. А это приводит к тому, что люди просто боятся вешать на себя такое «ярмо», как ипотечный кредит.
А вот если говорить о росте доступности ипотеки, то тут достаточно значительные подвижки. Если недавно многие банки предлагали процентные ставки по таким кредитам на уровне, стремящемся к 20 процентам, то сегодня уже можно получить кредит и под 13,5-14 процентов, если говорить о кредитах с дифференцированной системой выплат, и под 11 процентов годовых, если говорить об аннуитетных платежах.

Экономическая стабилизация и снижение процентных ставок сделали свое дело. В первом квартале текущего года, например, только в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию кредиты получили 283 заемщика, что в 2,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общая сумма выданных АИЖК кредитов за 3 месяца 2010 года составила 262, 2 миллиона рублей. В том числе 136,5 миллиона рублей получили 136 молодых семей. Еще 630 миллионов было выдано в качестве ипотечных кредитов через банки, минуя АИЖК. Для сравнения: в первом квартале 2009 года было выдано 345,3 миллиона «ипотечных» рублей.

И в завершение стоит отметить, что, возможно, определенную роль в росте количества кредитов сыграл фактор привыкания. Кризис кризисом, но надо жить дальше. Говоря иначе, наши сограждане, понимая сложность экономической ситуации, тем не менее стремятся переехать в собственное жилье. Пусть купленное в кредит. Кстати, функция АИЖК только на выдаче ипотечных кредитов не заканчивается. В этой связи стоит вспомнить запуск федеральной программы по реструктуризации долгов. Ее целью, напомню, стала помощь заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, и временно неспособных обслуживать полученные кредиты.

За время действия программы на 1 апреля 2010 года в АИЖК Кемеровской области обратились за консультацией в связи с получением господдержки 624 проблемных заемщика. В результате в Агентство поступило 358 заявлений о реструктуризации долга, по которым специалистами АИЖК принято 265 положительных решений. Но вот что самое интересное. Из тех, кто получил право воспользоваться господдержкой, реализовали его только 230 человек. Соответственно, 35 заемщиков предпочли не брать помощь у государства. О причинах такого решения остается только гадать. Возможно, за время рассмотрения заявления финансовая ситуация конкретного человека выправилась, либо заемщик решил погасить свою задолженность раз и навсегда – продав купленную в кредит квартиру.

Дармовые метры?

Вообще же, решить в современных условиях «квадратное уравнение» - дело непростое. Для этого предпринимаются различные шаги. Например, через АИЖК решается столь важный для современного строительного рынка вопрос, как стимуляция застройщиков к завершению объектов, находящихся в состоянии высокой степени готовности. Для этого сейчас реализуется федеральная программа «Стимул». Суть ее состоит в том, что государство выделяет через муниципальный банк деньги под 11 процентов годовых, которые тот, в свою очередь, дает конкретному застройщику в виде кредита. Процентная маржа банка может колебаться в зависимости от того, насколько высок рейтинг доверия к потенциальному заемщику.

В результате застройщики получают деньги на завершение строительства. Причем на весьма примечательных условиях. Гарантом возврата денег выступает областной бюджет. Тут возникает интересная коллизия. Если строители завысят цены на построенные квартиры, и они останутся нераспроданными, то областные власти получат возможность выкупить жилье по цене за 1 квадратный метр в размере, определенном Минрегионразвития минус 30 процентов. В Кузбассе этот показатель едва превышает 26 тысяч рублей. В итоге после всех арифметических действий выкупная цена за метр площади в новостройках для бюджета может упасть почти до 18 тысяч рублей. А такая цена по карману даже бюджетникам. Глядишь, и вправду получится «доступное жилье»…