Постфактум… недееспособный?!

Вряд ли ошибемся, если скажем, что к вечным и самым больным вопросам можно причислить так называемый «жилищный вопрос». То там, то здесь мы слышим об обманутых дольщиках, фиктивных фирмах, продающих «метры квадратные», о черных риелторах… В последнее время вновь активно обсуждается тема отъема жилья мошенниками у стариков, родственников известных людей. Но не всегда именно риелторы выступают главными фигурантами жилищных скандалов. Бывает так, что оспорить сделку пытаются и вдруг появившиеся наследники…

Кемеровчанка Олеся Беляева в 2008 году обратилась в риелторскую фирму ООО «Агентство право и недвижимость» с просьбой подыскать ей КГТ – только на покупку «общаги» наскребла девушка деньги. И через некоторое время ей предложили вариант: купить двенадцатиметровую гостинку стоимостью 860 тысяч рублей. «Комната была вся разбитая, в плохом состоянии. Но что поделать – денег на «элитку» нет» - вспоминает она.

Только начало...

Комнату продавало агентство «Глобус» - такова схема работы всех без исключения контор по купле-продаже недвижимости: квартира выставляется на продажу в ряде специализированных газет, и купить ее можно через любое другое агентство. Одним словом, о цене уговорились, ударили по рукам и заключили договор купли-продажи. Лишь по какому-то наитию Олеся подстраховалась и сняла копию справки из психиатрической больницы о том, что у продавца «в момент осмотра психических расстройств, могущих препятствовать совершению имущественной сделки, не выявлено».

Странности начались чуть позже: через некоторое время после подписания документов и передачи продавцу денег вдруг обнаружилась родственница прежнего владельца квартиры, Любовь Долгоульская, которая написала в милиции заявление о том, чтобы признать сделку недействительной, потому как, по ее мнению, здесь имеется факт мошенничества. «Меня вызвали в РУВД, - вспоминает Олеся, - я написала, как я покупала комнату, как отдала Александру Петровичу деньги. Объяснение в милиции писал и он сам, где указал, что комнату он продал по доброй воле, и просил не брать во внимание заявление Долгоульской. Знаю также, что на деньги, полученные после продажи комнаты, он купил дом в Топкинском районе…» Милиция отказала в возбуждении дела, и, казалось, история на этом должна закончиться. Но выяснилось, что она только-только началась.

Суд как снег на голову

И вот уже в июне этого года Олесю Беляеву вдруг пригласили в суд. По вопросу признания договора купли-продажи, «заключенного с лицом, не способным понимать значения своих действий, недействительным». Выяснилось, что вскоре после продажи гостинки здоровьем Александра Петровича вплотную занялась Долгоульская. Он вдруг стал посещать невролога, затем – психиатра и даже проходил лечение в стационаре. За это время, к слову, она предприняла еще один шаг: через суд установила факт того, что продавец гостинки является ее «неполнородным братом». В конце мая 2009 года появилось заключение экспертов, согласно которому означенный гражданин страдает расстройством психики, и уже 25 июня через суд Долгоульская признает Александра Петровича недееспособным. А 5 августа того же года она становится его опекуном. Но выполняла Долгоульская возложенные на нее судом обязанности совершенно недолго: 24 августа 2009 года Александр Петрович ушел из жизни.

Но оставался наследник первой очереди, который мог претендовать на наследство усопшего, – его мать, которая также являлась матерью Долгоульской. Правда, это стало юридически оформлено лишь 3 декабря прошлого года. По всей видимости, ранее нестыковки в документах и написаний фамилий истицу не волновали, потому как оформить родство на бумаге она решила, опять же, через суд, только спустя долгие годы. И вот совпадение: 10 декабря 2009 года, спустя неделю после признания родства, представители загса выписывают свидетельство о смерти мамы Александра Петровича, Евдокии Афанасьевны. После этого Долгоульская Любовь Петровна вступает в права наследования и подает в суд о признании незаконной сделки, которая состоялась более двух лет назад.

Неприятный сюрприз…

Конечно же, для Олеси Беляевой это стало, мягко говоря, новостью. Она-то думала, что все треволнения уже закончены. «На заседание был приглашен и представитель агентства недвижимости «Глобус», который рассказал, что в агентство обратился Александр Петрович, который хотел продать гостинку и купить дом в деревне. Когда я купила комнату и деньги при свидетелях отдала продавцу в руки, риелторы приобрели ему частный дом. Долгоульская же сказала, что ей ничего об этом не известно. Тогда представитель «Глобуса» спросил: «А как вы можете объяснить тот факт, что дом, который был приобретен Александру Петровичу, через несколько месяцев был продан гражданину, который является вашим соседом, – проживает в том же доме через пять квартир?» Любовь Петровна также сказала, что ей об этом ничего не известно…»

Возможно, так оно и есть: в наш век по-соседски общается не так много людей и за солью-спичками стали заскакивать друг к другу значительно реже, но почему-то слишком много в этой истории совпадений. В судебном заседании допрашивались и доктора, ставившие диагноз Александру Петровичу. Врач, которая выдала ему справку о дееспособности, предоставила медкарту и подтвердила, что в тот момент, когда сделка совершалась, признаков недееспособности у того не наблюдалось. Доктора, ставившие год спустя неприятный диагноз, тоже аргументировали свою позицию. Оно и понятно: все-таки за год много чего произойти может. Теперь суд назначил дополнительную психиатрическую экспертизу, и дело приостановилось.

Безусловно, понятно желание истицы заполучить в собственность гостинку – все-таки недвижимость есть недвижимость. Но нужно ли говорить о чувствах Олеси Беляевой, честно выложившей свои кровные за крохотную комнатку? Ведь вроде бы все сделано правильно: деньги отданы все до копеечки, причем лично в руки продавцу, два года уж минуло с той поры. А теперь признать незаконной сделку пытается даже не сам обманутый продавец, а… его новоявленная наследница. Делать выводы в этой истории рано, да и невозможно: во всем разберется суд, который специально для того, чтобы всесторонне изучить это дело, и назначил дополнительную экспертизу, но вот скольких нервов это будет стоить – вопрос открытый!

Выхода нет?!

Как же быть всем нам, дабы не попасть в такую ситуацию? Вот, например, часто риелторы советуют людям, приобретающим жилье на вторичном рынке, внимательно отнестись к тем квартирам, где прописаны несовершеннолетние дети. Мол, есть вероятность того, что сделку могут оспорить через органы опеки. Предлагают также проверять, кто именно был прописан в квартире, нет ли, скажем, граждан, которые содержатся в местах лишения свободы и в любое время могут появиться на горизонте, заявив о своих правах на это жилье. Это все вещи общеизвестные. Но тут-то, казалось бы, все было ясно: один хозяин, он же - собственник, претензий к покупателю не предъявлял, опять же, был жив, не похищен, не вывезен в неизвестном направлении… Но и у такого покупателя могут обнаружиться родственники, которые в момент сделки даже родственниками де-юре не были…

Как рассказал «МК» юрист, сталкивающейся с делами подобного рода, такие ситуации являются неразрешимыми. Точнее, решаются только в судебном порядке. «Дело в том, что никто не вправе человека – продавца недвижимости – обязывать проходить комплексную психиатрическую экспертизу. Это личное желание человека. И случаи, подобные вышеописанному, – не редкость. Ну а уж эксперты примут то решение, которое сочтут правильным. Они могут принять правоту той или иной стороны, могут затрудниться ответить на вопрос. Причем от этого может зависеть решение, которое вынесет суд, равно как и вероятно, что во внимание будут приняты иные обстоятельства. Например, в Москве принята практика состязательного процесса, когда каждая из сторон делает собственную экспертизу, и если результаты разнятся, назначается третья. Но факт остается фактом: подстраховаться в этом смысле добропорядочному покупателю фактически невозможно».

Выход тут только один: дабы не попасть в подобную историю, приобретать недвижимость нужно во вновь построенном жилье, в идеале – непосредственно у застройщика. Это и в самом деле именно тот вариант, о котором мечтают многие. Но что делать, если денег удалось наскрести лишь на двенадцатиметровую гостинку…