Вечный вопрос

Цены на вторичные и новенькие квартиры на кузбасском рынке недвижимости упали значительно. Риэлторы за свои услуги сегодня просят вдвое меньше прошлогоднего. Казалось бы, для тех, кто давно задумал купить квартиру, сейчас самое время действовать. Однако ужесточившиеся условия ипотечного кредитования нивелируют выгодное положение.

В целом, с января по июнь в Кузбассе построили и ввели 504 тыс. кв. м. жилья, даже больше, чем за аналогичный период прошлого года на 2%. Если такие же темпы сохранятся во втором полугодии, то поставленная губернатором цель - ввести в 2009 году миллион квадратных метров, окажется вполне реальной.

Строим, несмотря на кризис

В строительстве жилья в области сейчас участвуют 12 млрд. руб. Доля из бюджетов разных уровней в этой сумме составляет 30%. Остальное – деньги застройщиков и граждан (долевое строительство, ипотека). Из-за кризиса темпы строительства коммерческого жилья сильно сократились, большинство из возводимых домов сегодня – бюджетные. Понятно, что и цена за квадратный метр там ниже, нежели в элитных новостройках, на которых в докризисное время были сосредоточены частные застройщики.

Строить новое сегодня во многом возможно благодаря поступлениям из федерального бюджета. По двум программам - сноса аварийного и ветхого жилья и реструктуризации бывших угольных шахт (ГУРШ) – Кузбасс получил 2,6 и 1,3 млрд. соответственно. По словам заместителя губернатора Кемеровской области по строительству Евгения Буймова, эти деньги позволили строителям строить более- менее планово. Деньги ГУРШа достались в основном южным городам – Прокопьевску, Новокузнецку, Осинникам. Последние исчерпали место под застройку, поэтому хозяевам аварийного жилья предлагают переехать. Ближайшее место – Калтан.

Вообще же в планах властей есть место «великому переселению» кузбассовцев с юга на север. Так, Юрга, имеющая и площади, и незагруженные строительные мощности, готова принять к себе новых поселенцев. По словам Евгения Буймова, жители Осинников пока принимают предложение не очень охотно: далековато от родных мест. Тогда переселенцам стали предлагать две столицы: Новокузнецк и Кемерово, и уже есть желающие.

Особые надежды власти, федеральные и областные, возлагают на малоэтажное строительство. В Новокузнецком районе сейчас строится коттеджный поселок на 120 двухквартирных домов, стоимость квадратного метра в которых составит 20 тыс. руб.

Распродажа квадратных метров

По словам замгубернатора по строительству, продажа жилья в целом сейчас идет, но не теми темпами, какими бы хотелось. Чтобы выжить, застройщики вынуждены снижать цены. «В среднем по Кемерово квадратный метр первичного жилья сегодня стоит 34,8 тыс. руб., - говорит Евгений Буймов. – В новостройках - 12-м, 11-м микрорайонах – и вовсе цены опускаются до 29, 9 - 27, 9 тыс. рублей». Однако такие низкие цены обычно выставляются, когда дом только начинает строиться.

«Нужно понимать, что это «квартиры на цоколе», а не построенное жилье, - подчеркивает председатель некоммерческого партнерства риэлторов Наталья Корчуганова. – И конечно же, построенное жилье застройщик по такой цене не отдаст. Например, на Радуге в построенном доме – цена 40 тыс. руб. за кв. м., в строящемся – 34. Застройщик в этой ситуации лоббирует свои интересы. Те, кто попали на пик дороговизны строительных материалов, тоже держат высокие цены – 45 тысяч. Но надо сказать, что спрос на это жилье есть». Евгений Буймов отметил, что застройщики в трудный момент стали намного сговорчивее и идут на понижение цен для бюджета.

Квартиры дешевеют, говорят риэлторы. По Кемерово с января этого года на 1 июля снижение цен на жилье по всем районам произошло на 23% . Минимальное снижение наблюдается в Рудничном районе – 10%. В последние годы там было сдано много нового жилья, как раз оно очень медленно дешевеет, но все равно пользуется спросом. Самое большое снижение произошло в Кировском районе, это также объяснимо – район совсем не привлекателен для инвестиций в строительство. В Центральном районе, Ленинском, Заводском и на ФПК квартиры подешевели на 16, 19, 20 и 21% соответственно. Из типов жилья самый большой «дисконт» объявлен на КГТ. Даже элитные «гостинки» упали с 63,2 до 49, 4 руб. за кв. метр. На 25% подешевели хрущевки. А вот квартиры улучшенной планировки и повышенной комфортности, которые были сданы в последние годы, «скинули» только 13 %.

Новые квартиры за полгода подешевели в целом на 15%. Интересно, что «вторичка» по ценам все еще опережает «первичку». Эксперты говорят, что за последний месяц не наблюдается снижения цен на новостройки и даже ожидается незначительный рост цен: на 500-1000 руб. за квадрат. По прогнозам аналитиков, к концу года цены на первичном рынке (по-разному и не везде) будут подниматься. Что касается «вторички» - цены продолжат падать. В какой-то момент цены должны сравняться, как показывает опыт других регионов.

Не все именно покупают квартиры: многие хотят улучшить свои жилищные условия. Сегодня, как и раньше, востребован такой механизм, как «обмен». Кстати, в связи с общей ситуацией на рынке недвижимости, комиссия за услуги риэлторов снизилась с 6 до 3 процентов от суммы реализации квартиры. Что в среднем составляет от 30 до 50 тысяч рублей. В муниципальном бюро обмена возьмут меньше, но и подходящий вариант, как показывает опыт, будут искать дольше. Разница в цене на квартиры в одну, две и три комнаты, по данным крупного кемеровского агентства, составляет 150-400 тыс. руб. Если человек захотел переехать из «двушки» в «трешку» - это на руку, и совсем неудобно, если наоборот. Последний вариант как раз наиболее распространен – это молодые семьи, желающие отселиться от родителей. Тут есть две возможности – добирать нужную сумму за счет потребительского кредита в банке или воспользоваться ипотекой.

Ипотека закручивает гайки

Снизившиеся цены на квартиры, безусловно, благоприятный момент для тех, кто давно мечтает о жилье. Но вот наиболее распространенный инструмент его приобретения – ипотека – стал еще менее доступным, чем до кризиса. Объем выдачи ипотечных кредитов в Кузбассе за полгода упал в 7-8 раз. В первую очередь из-за сворачивания банками линий ипотечного кредитования. Банки, которые по-прежнему работают с ипотекой, есть и сегодня, но условия для получения кредита ужесточились. Процентные ставки и сумма начального взноса к докризисным не вернулись. Многоуровневое подтверждение платежеспособности также осталось. При этом платежеспособность снизилась у большинства.

Считается, что более-менее реальные условия предоставляет государственное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК). Они не такие жесткие, как в банках, но все же им надо соответствовать. Обязательное условие – приобретаемое жилье может быть единственным. Старое жилье, если оно есть, заемщик обязуется продать, это и понятно: вырученные деньги чаще всего идут на первый взнос. Процентная ставка по федеральной ипотечной программе в этом году снижалась три раза: в начале года - до 13,05%, сегодня от11,55% до 14,71% годовых. Первый взнос, как и в банках, в АИЖК составляет 30%: в пересчете на деньги - это в среднем 500 тыс. рублей.

Понятно, что далеко не каждый потянет ипотеку уже на первоначальном этапе. Директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» Галина Миронова говорит, что сейчас ведется решение о снижении суммы начального взноса до 20%. «Заемщик будет предлагаться на выбор: либо ниже первоначальный взнос, либо выше процентная ставка, - рассказывает она. - Без личного страхования (залога, жизни и трудоспособности) теперь можно обойтись, но тогда ставка поднимается на 0,7%». Хорошо, когда есть выбор, но в данном случае вспоминается пословица, в которой сравнивается сладость двух овощных культур… В АИЖК по Кемеровской области выдача ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом сократилась в 2,5 раза.

Надежда на государство

Сегодня очень многие граждане надеются на помощь в приобретении жилья от государства. Небезосновательно: в Кемеровской области действует программа социальной ипотеки, по которой 24 категории семей могут получить льготные займы под 0%, 3%, 5%, с первоначальным взносом 10% или без него, на срок до 20 лет, либо оформить безвозмездную социальную выплату.

В этом году размер безвозмездной соцвыплаты для семьи, взявшей льготный заем на квартиру из областного бюджета, увеличен с 25% до 35% от расчетной стоимости квартиры по социальной норме жилья. На остальную сумму семья берет ипотечный кредит в банке или АИЖК. В этом же году в направлении жилья заработал материнский капитал. Абсолютное большинство материей использовали его в счет первоначального взноса на квартиру или на погашение ежемесячного взноса.

Насколько в целом эффективно работает национальный проект «Доступное и комфортное жилье» в расчете на каждого отдельно взятого человека оценить трудно. Многие рядовые граждане не обращаются к государству за поддержкой, боясь многолетних очередей на льготы и бюрократические проволочки. Однако положительные примеры, постоянно приводимые в областных СМИ, все же должны заставить задуматься о хорошем. В редакцию «МК» обратилась соседка Ивана Середеги, 93-летнего ветерана Великой Отечественной войны, который уже 5 лет ходит по инстанциям с просьбой о жилье. Иван Ильич мечтает хоть немного, сколько еще осталось, пожить в собственной квартире. Как сообщили редакции в администрации Мариинского района, ветеран состоит на учете нуждающихся в жилье с 2004 года. Квартиру ему планируют предоставить во «вновь строящемся доме». Остается только порадоваться за ветерана и понадеяться, что со сдачей дома не будут затягивать – до долгожданного момента он может просто не дожить.