Требуйте свое!

Не секрет, что именно ремонт является причиной большинства конфликтов между собственниками городских квартир и эксплуатирующими организациями. Одна сторона требует устранить недостатки немедленно, другая говорит, что такой возможности нет. Если крыша течет, а в федеральную программу не попали и средств, собираемых на текущий ремонт, не хватает, что делать?

Капитальный ремонт через Фонд содействия реформированию ЖКХ – возможность провести жизненно необходимые дорогостоящие работы в доме на 95% за счет государства. В этом году на капитальный ремонт жилфонда по федеральной программе Кемерово поступило почти в три раза меньше денег, чем в прошлом. Это значит, что надежды части собственников жилья на большую помощь в ремонте в этом году не оправдались.

Господдержка кончится?

В 2009 году на капитальный ремонт в Кемерово было направлено 453 млн 260 тыс. руб. (385 млн 391 тыс. дал Фонд содействия реформированию ЖКХ, 15 млн руб. – областной бюджет, 27 млн 821 руб. городской бюджет, средства собственников составили 25 млн 48 тыс. руб.). Тогда на эти деньги отремонтировали 173 дома. Где-то полностью поменяли кровлю, где-то – систему отопления или лифты. Всего выполнили 201 вид работ.
Всего в 2008-2009 годах по федеральной программе в Кемерово отремонтировано 390 объекта. По оценке экспертов, в идеале половина жилых домов в городе нуждается в капитальном ремонте.

В этом году сумма финансирования капитального ремонта для Кемерово составила 117 млн 534,3 тыс. руб. (из них 151 млн 318,2 тыс. руб. – средства фонда). Этого хватило на ремонт 64 домов. «Дело в том, что 2009-м году Кемеровская область как субъект выбрала все лимиты, предоставленные ей, в том числе и городу Кемерово, до 2011 года, - объясняет причины резкого сокращения бюджета капитального ремонта Ольга Подколзина, главный специалист отдела организации реформирования жилищного хозяйства управления ЖКХ администрации г. Кемерово. - Поэтому в 2010 году средства нам выделены в качестве бонуса за выполнение условий 185-го закона. Это маленький приз, поэтому сумма не может быть такой же, как в 2009-м году».
То есть на 2011 год больших поступлений на федеральный капремонт также не ожидается. Вероятность государственной поддержки, которую и так непросто получить, для каждого отдельного дома стала еще меньшей. В 2012 году данная программа завершается. Будет ли продолжена господдержка в сфере капитального ремонта – неизвестно.

Текущий ремонт текущей крыши

Если на федеральный капремонт всем рассчитывать не приходится, то более решаемые проблемы можно устранить за счет средств, копящихся с ежемесячного платежа ЖКУ. Однако и это право собственникам реализовать порой непросто. Вот один пример из множества. Ирина Дежнюк, проживающая в старом двухэтажном доме на 8 квартир, около года не могла добиться от своей управляющей компании ремонта протекающей крыши. С лета 2009 года женщина неоднократно обращалась со своей проблемой в ООО «Гарант +». Как рассказала Ирина Геннадьевна, сначала на ее заявки и звонки в эксплуатационной организации не реагировали, а «к директору на прием не попасть». Судя по ее письменной претензии к директору «Гарант +», в марте этого года, во время сильного таяния снега, крыша в очередной раз начала течь. Тогда к Дежнюк пришли плотники «с одной лопатой, но втроем» и пообещали все устранить. В ответ на письменное обращение в администрацию города женщину проинформировали, что капитальный ремонт кровли (за счет ежемесячно собираемых с каждой квартиры 2, 53 руб.) запланирован на этот год.

В дожди, а сухие дни этим летом были редки, в квартире Ирины Геннадьевны часто намокали стены, трескалась штукатурка. Чтобы не было еще хуже, приходилось лазить на чердак и подставлять под брешь тазы. Когда Дежнюк вновь обратилась в управляющую компанию, дыру в крыше осмотрела главный инженер ООО «Гарант +». «2 июля положили несколько кусков шифера наверх, где дыры были, и сверху шифера железо – и все, и на этом ремонт закончен, - рассказывает Ирина Дежнюк. - Крыша продолжает протекать после дождя. Это и есть капитальный ремонт?!»
В заявку на капитальный ремонт 2010 года по федеральной программе дом №142 по пр. Кузнецкому управляющая компания включать не собиралась. Как пояснили там, на комиссию в администрацию подавали только самые тяжелые объекты. Но почему проблема конкретного дома так долго не устранялась через «текущее содержание»?

Со слов главного инженера ООО «Гарант +» Елены Борькиной, о проблеме Дежнюк ей стало известно в апреле-начале мая этого года. Инженер объяснила, что тогда жители дома по Кузнецкому, 142 еще не сформировали протокол по деньгам, которые они хотят направить на капитальный ремонт 2010 года. Сейчас протокол готов, ремонт кровли над квартирой Иринины Дежнюк намечен на третий квартал года. По словам госпожи Борькиной, к работам не приступили раньше, потому что готовились материалы, «сушился лес», но со дня на день рабочие полезут на крышу.
Стоит отметить, что решение, куда направить деньги, собираемые на капремонт, принимается собственниками накануне будущего года. То есть, по-хорошему, на начало 2010 года (а судя по ответу из мэрии, именно на 2010 год был запланирован капитальный ремонт крыши) решение уже должно быть принято, а протокол - подписан.

В конце концов, собственнику все равно, по какому нормативу проводится ремонт, лишь бы с потолка не текло. Главный инженер «Гаранта +» в беседе с «МК» отметила, что откровенные дыры в этом июле(!) на крыше заделали. Но, как нам известно, до ума не довели… «Что можно сделать, когда конкретно нужно все менять? Какой смысл частями делать?». Встречный вопрос: так что же теперь, мокнуть, в ожидании кардинального решения?
В конце концов, как и пообещала Елена Борькина, вскоре к Ирине Дежнюк пришли плотники – на крыше начались капитальные работы. В этой истории консенсус между собственником и эксплуатационниками достигнут, но, как водится в нашем ЖКХ, не без морального ущерба.

Маленький дом против большой УК

Как правило, маленький дом непросто поддерживать в хорошем состоянии. Чем меньше квартир, тем меньше денег собирается на текущее содержание и ремонт. Однако неспособность дома собрать достаточных средств – не повод для управляющей организации отказывать в ремонте.
«Безвыходных ситуаций не бывает, - комментирует Ольга Подколзина. - Здесь карты в руки предоставляются управляющей организации. Если она не в силах средствами текущего ремонта отремонтировать общее имущество, то должна стучаться во все двери с тем, что ее собственники мокнут». Так, Постановление администрации города Кемерово от 21 февраля 2007 г. №20 «О порядке учета и расходования платы, вносимой собственниками помещений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома» гарантирует предоставление безвозмездных субсидий на ремонт общего имущества небольшого дома. Решение, добавить ли конкретному дому необходимую сумму на ремонт, выносится на комиссии в администрации города на основании акта обследования и заявления управляющей организации. Опять же, инициатива должна идти от УК, которая обращается в администрацию со всеми необходимыми документами.

Если качество услуг управляющей компании категорически не устраивает, собственники могут поменять ее. «Собственники квартир – это заказчики услуги по управлению, - комментирует Ольга Подколзина. - Если управляющая организация не выполняет условия договора, найдется другая управляющая организация. Этот рынок в городе налаживается». На сегодняшний день в Кемерово насчитывается 37 УК – это на 10 больше, чем в прошлом году.

Но если дом малодоходный, возьмется ли им управлять другая компания? По мнению специалистов, почему бы и нет. Например, это может быть небольшая организация, заинтересованная в увеличении своего жилфонда. Причем компания не обязательно должна быть соседней: территориальная обособленность дома от УК – не барьер. В городе есть дома, которыми управляют с другого берега Томи.

Если собственники жилья считают, что сами будут эффективнее управлять общежитием, то они могут организовать ТСЖ. Кстати, определенное количество ТСЖ является обязательным условием участие города в федеральном капремонте. При рассмотрение заявок на капитальный ремонт муниципальная комиссия также отдает предпочтение ТСЖ. Но собственники многоквартирного дома, намереваясь выбрать эту форму управления, должны реально оценивать свои возможности. Дому с 8-16-ю квартирами сложно будет осуществлять текущий ремонт, не говоря уже о капитальном. Однако Жилищный кодекс позволяет организовывать ТСЖ на группе домов, если они находятся в одном квартале, у них общая сеть и придомовая территория.
Конечно, уход в другую УК или организация ТСЖ как вариант решения своих коммунальных проблем - меры крайние. В первую очередь нужно брать инициативу в свои руки и пытаться строить конструктивный диалог с эксплуатационниками, которые, к слову, тоже не всегда бывают неправы. «Не бойтесь обращаться в управляющую организацию и требовать с нее исполнения обязанностей, которые прописаны в Жилищном кодексе и договоре. Вы требуете свое», - резюмирует Ольга Подколозина.

И напоследок хотелось бы вернуться к капитальному ремонту по системе «95% на 5%». Если дом действительно в плачевном состоянии и требует неотложной реконструкции, то собственникам следует хвататься за последний шанс, пока программа еще работает. По крайней мере быть рассмотренным на комиссии в муниципалитете имеет право каждый дом.