Момент истины?!

Положение на строительном рынке нашего региона, пожалуй, из тех категорий вопросов, что волнует почти каждого кузбассовца. Именно строители стали локомотивом экономики несколько лет назад. Именно они в числе первых ощутили на себе кризисные явления последнего времени. Однако сегодня, по мнению специалистов строительного рынка, в Кузбассе сложилась уникальная ситуация, какой не было в современной России никогда ранее.

Крупным участником стройиндустрии Кемеровской области является группа компаний «КузбассИнвестСтрой» (КИС). В ее состав входят различные предприятия, которые, диверсифицировав деятельность КИС в целом, во многом определили развитие местной строительной отрасли. О ситуации в строительстве в целом и на рынке жилья в частности корреспонденту «МК» рассказал генеральный директор группы компаний «КузбассИнвестСтрой» Станислав Баранов.

Спрос и предложение

- Станислав Владимирович, сейчас строители наряду с представителями других отраслей экономики переживают далеко не самые легкие времена. И тем не менее, например, ваша компания продолжает активное строительство, завершая ранее начатые объекты.

- Разумеется. Ни одна стройка у нас не остановлена. Несмотря на трудности, дома будут сданы по возможности с минимальными задержками. В настоящее время ведётся строительство нескольких крупных объектов. В первую очередь в областном центре – в Рудничном и Центральном районах, а также в жилом районе Южный. Причем это разноплановое жилье. Есть панельные дома, где квадратный метр жилья стоит дешевле. Есть дома, построенные по технологии «Куб 2,5», суть которой в возведении бетонного каркаса и кирпичном заполнении стен. Здесь квартиры обойдутся их владельцам немного дороже. Зато взамен новоселы получают ряд преимуществ по сравнению с обладателями квартир в панельных домах. Продажи своих квартир мы ведём в соответствии с ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве», соблюдение которого в период финансовой нестабильности является единственной гарантией для потенциальных покупателей.

Остановить строительство невозможно, поскольку у нас есть обязательства и перед смежниками, и перед банками, и, разумеется, перед будущими жильцами, которые уже приобрели квартиры в новостройках. Все объекты находятся на стадии высокой степени готовности. Буквально на июнь-июль текущего года запланирован ввод в эксплуатацию двух домов. Остальные должны быть сданы уже до конца 2009 года. Так что, несмотря на кризис, работа продолжается.

- И все-таки темпы ее значительно сократились. Думаю, и у вас, и у других инвесторов, застройщиков, подрядчиков. И причина тому вполне объективная – снизился платежеспособный спрос на квартиры. Как вы думаете выживать в этих непростых условиях?

- Наверное, в чем-то вы правы. Действительно, кризис, а точнее - снижение экономической, в том числе и покупательской активности отразилось и на строителях. Возможно, на строителях - в первую очередь. Но с другой стороны, сегодня все мы оказались в уникальной ситуации. Ведь как было раньше, буквально год назад? В связи с доступностью ипотечных кредитов люди очень активно покупали жилье. Настолько, что мы, строители, просто не успевали за спросом. Ведь на то, чтобы сдать новый объект, а проще говоря, построить дом, нужно как минимум год, а то и два. И вот когда строительная отрасль наконец-то набрала темп, произошел резкий спад платежеспособного спроса. Или кризис, если хотите.

В результате на рынке сформировалось достаточно интересное положение. Предложение превышает спрос. То есть жилье есть, а потенциальный покупатель находится в раздумье, что ему делать. Кто-то просто выжидает, надеясь, что «метры» упадут в цене в разы, другие перевели свои накопления в доллары или евро, третьи сомневаются, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит.

Так вот. Могу совершенно уверенно сказать, что именно сейчас наступил тот «момент истины», когда от раздумий пора переходить к решительным действиям. Подумайте сами. Во-первых, на рынке уже произошла значительная коррекция цен. Сегодня можно купить метр в новостройке за 30 тысяч, а то и дешевле. И это в новеньком доме. Во-вторых, рынок первичного жилья, по нашим оценкам, достиг своего ценового дна. В отличие от вторичного рынка, где ежемесячное снижение цен происходит более плавно (не более 3% в месяц), цены на строящееся жильё снизились ещё в конце прошлого года – многие застройщики объявили о скидках в 20-30%. Опять-таки из-за того, что предложение значительно превысило существующий платежеспособный спрос. Ну и в-третьих, такая ситуация продлится всего несколько месяцев – не больше.

«Метр» начнет расти?

- Почему Вы считаете, что ценовое дно – это кратковременное явление?

- Тут все просто. Я уже сказал, что сейчас жилья (так получилось) вдруг стало слишком много. Но ведь население – не единственный покупатель. В России в целом и в Кузбассе в частности начинается реализация крупных федеральных программ. Среди них, например, программа по обеспечению жильем военнослужащих. Кстати, стоимость закупочного «метра» для бюджета в первом квартале в Кузбассе выросла на две с лишним тысячи рублей. О чем это говорит? Да о том, что «квадратный метр» постепенно начинает расти в цене. И тот же бюджет готов его покупать. В принципе, строителям не так важно, кому продать жилой дом или квартиру – конкретному человеку, организации или государству. Последний вариант даже интересен тем, что бюджет готов покупать сразу большие объемы.

Таким образом, уже построенное жилье или дома, находящиеся в высокой степени готовности (это определение в полной мере относится к большинству наших объектов) в ближайшие месяцы будет продано. Что дальше? А дальше дефицит, а значит - и рост цен просто неизбежен, сначала на первичном, а потом и на вторичном рынке.

Вот такие, в общем-то, несложные аргументы, и говорят в пользу того, что сейчас наступил именно тот момент, которого так долго ждали покупатели, в том числе и государство. С одной стороны – «ценовое дно». Я заявляю это совершенно ответственно, поскольку не понаслышке знаю ситуацию на рынке. Все строительные компании в настоящее время продают построенное жилье с минимальной наценкой (не более 10 %), то есть чуть выше себестоимости. При этом покупатель в условиях избытка объектов на рынке может не просто купить квартиру, но и выбрать какую именно из большого количества имеющихся предложений.

С другой стороны, когда закончатся квартиры, а это просто неизбежно, и выбирать будет не из чего, и цены опять-таки резко подскочат. Лично мой прогноз, что это произойдет либо осенью, либо – крайний срок – до конца года. Иначе просто не может быть.

Ипотека и «кубышки»

- Вы говорите о том, что очередная волна дефицита жилья неизбежна. Откуда такая уверенность?

- Да потому что строительство – это так называемые долгие деньги. И даже не деньги, а сама работа. Сколько нужно на то, чтобы построить новый дом? Вот вам и ответ. Ведь сегодня практически не осваивается ни одной новой площадки. Я об этом говорю потому, что наша компания занимается не только непосредственно строительством или проектными работами. В КИС входит предприятие «Транссибстрой», выпускающее железобетонные изделия для нужд строительства, которое ведут как наши предприятия, так и сторонние организации. В том числе и в других городах Кемеровской области. Так вот, в этом году закупка железобетонных свай кардинально сократилась. Вывод: новых свайных полей ждать не приходится. А значит – нового жилья тоже. По крайней мере - пока.

Даже если оптимистически оценивать ближайшее будущее, надеясь, что экономика быстро «оклемается», то на раскачку строительной отрасли опять-таки уйдет не меньше двух лет. А пока этой раскачки не произойдет, значительный рост цен просто неизбежен.

- Ну хорошо, человеку нужна квартира. Где взять деньги, ведь кредиты сейчас значительно подорожали. Процентная ставка по ним колеблется в районе 20 процентов. Если только в кармане не завалялась пара лишних миллионов…

- Согласен, ипотека стала дороже. Но, во-первых, в нашей компании работает собственный ипотечный брокер. Так что любой потенциальный покупатель, обратившись к нам, сможет подобрать оптимальный для себя вариант кредитования. У нас с большинством крупных банков заключены договоры, так что наши клиенты оказываются в выигрышном положении. Мы помогаем оформить ипотеку не только на готовое, но и на строящееся жильё. Ипотека - это далеко не такая уж непреодолимая проблема. Надо просто прийти к нам и узнать реальную ситуацию, оценить трезво свои возможности и принять положительное решение.

Вторым моментом, который я хотел бы обязательно отметить, является то, что среди наших нынешних клиентов становится с каждым днем все больше тех, кто решил достать деньги из «кубышки» – будь то доллары, евро или рубли – и вложить их в самый надежный вид инвестиций. В жилье. Потому что это выгодно, это надежно. Человек не смог пока выдумать ничего более ценного, чем собственный дом.